logo

Bản tin Thị trường Bất Động Sản năm 2016

23/12/2016 14:27
 “Vững chắc” là từ khá chính xác mô tả thị trường Bất động sản Việt Nam 2016. Nguồn cung BĐS ra thị trường tăng không nhiều so với 2015, các dự án được phát triển với sự đầu tư kỹ càng từ sản phẩm đến truyền thông thể hiện những bước đi chắc chắn của các chủ đầu tư. Dự báo một năm 2017 thị trường tiếp tục ấm dần lên với những dự án thực, đáp ứng đúng nhu cầu thị trường.
 

Kinh tế vĩ mô chưa khởi sắc

Tăng trưởng GDP 9 tháng đầu năm nay đạt mức 5,93%. Mặc dù vẫn có sự cải thiện rõ nét qua từng quý (quý 1 tăng 5,48%; quý 2 tăng 5,78%, quý 3 tăng 6,4%) nhưng về cơ bản những mức tăng trên đều thấp hơn hẳn so với cùng kỳ năm 2015.
 
 

Lãi suất ngân hàng ổn định, thanh khoản của hệ thống dồi dào và dư thừa. Dư thừa thanh khoản trên thị trường liên ngân hàng đã tạo tiền đề cho việc cắt giảm lãi suất huy động vào cuối quý 3. Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, mặt bằng lãi suất cho vay trung bình giảm từ 0,3 - 0,5 điểm % so với cùng kỳ năm ngoái. Điều này sẽ tạo điều kiện để doanh nghiệp vay vốn có lãi suất thấp hơn, kích thích sản xuất

Theo NHNN, tăng trưởng tín dụng tính đến hết tháng 11/2016 đạt mức 15,8% trong khi tăng trưởng huy động là 15,2%. Việc tín dụng tăng tốc mạnh trong tháng vừa qua là diễn biến không bất ngờ do nhu cầu vay vốn trong nền kinh tế thường tăng cao vào dịp cuối năm.

Chính sách tác động tích cực

Với hàng loạt chính sách và luật được đưa vào thực thi như Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), các chính sách về tín dụng cho vay BĐS, thị trường BĐS đã được đưa vào hoạt động ổn định, bền vững hơn. Cầu thị trường qua đó cũng được kích thích hơn nhờ những chính sách thuận lợi.

Cụ thể Luật Nhà ở (sửa đổi) cho phép người nước ngoài được mua đến 30% số căn hộ tại một dự án. Ngoài ra, người nước ngoài có thể được gia hạn thời gian sở hữu nhà thêm 50 năm sau khi đã hết thời hạn sở hữu 50 năm ban đầu. Những thay đổi tích cực này phần nào thúc đẩy nguồn cầu của thị trường BĐS, khuyến khích nguồn vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào thị trường BĐS của Việt Nam.

Với Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) quy định vốn pháp định (mức vốn tối thiểu phải có để có thể thành lập một DN) trong lĩnh vực kinh doanh BĐS không dưới 20 tỷ đồng. Vốn tự có khi thực hiện đầu tư dự án của chủ đầu tư không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô từ 20 ha trở lên. Điều này nhằm loại bỏ những DN yếu kém về năng lực tài chính khỏi thị trường, hạn chế tình trạng huy động vốn trái phép của DN BĐS. Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) cũng có nhiều quy định mới rộng rãi hơn trong việc chuyển nhượng dự án sẽ giúp thị trường mua bán dự án sôi động hơn.

Bên cạnh đó, những chính sách về tín dụng thông thoáng thời gian qua cho phép doanh nghiệp (DN) chủ động kết nối với các ngân hàng tạo ra những gói vay với thời gian và lãi suất linh động, hỗ trợ cho người mua nhà. Ước tính, 80% người mua nhà có nhu cầu vay ngân hàng, trong khi đó, hiện nay các ngân hàng và chủ đầu tư hỗ trợ khách hàng thông qua các khoản vay dài hạn hơn, tiến độ thanh toán linh hoạt với mức hỗ trợ lên tới 70 - 80%. Lãi suất thấp cũng là một trong những cơ sở để người dân quyết định mua nhà.

Nguồn cung thị trường BĐS 2016

Tính đến tháng 11/2016, tổng giá trị tồn kho BĐS trên cả nước đạt khoảng 31.842 tỷ đồng, giảm 19.047 tỷ đồng so với cùng kỳ năm trước. FDI vào thị trường BĐS có 25 dự án mới và giá trị vốn đầu tư tăng thêm 604,8 triệu USD tăng hơn so với cùng kỳ năm 2015 là có 7 dự án và tổng vốn 465,5 triệu USD.
 
 
Thị trường BĐS 2016 đang nóng dần
 
Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), tổng số giao dịch tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh trong 6 tháng đầu năm khoảng 15.300 giao dịch, giảm hơn so với 18.000 giao dịch cùng kỳ năm 2015, song chất lượng giao dịch cao hơn. Giá BĐS tăng 3-7%, cao hơn so với cùng kỳ 2015 là 3-5%. tại Hà Nội trong 6 tháng đầu năm 2016 có khoảng 7.800 giao dịch thành công. lượng giao dịch BĐS tăng đều từ đầu năm đến nay.

 Hiện nay, nguồn cung nhà ở của phân khúc trung và cao cấp khá lớn, đáp ứng đủ cho nhu cầu thị trường. Theo thông báo của Sở Xây dựng Hà Nội từ tháng 10/2015 đến tháng 6/2016 trên địa bàn Hà Nội có 14.391 căn hộ đủ điều kiện đưa vào kinh doanh (riêng 6 tháng đầu năm 2016 là 4.940 căn hộ). Nhu cầu về nhà ở với diện tích trung bình, diện tích nhỏ và nhà ở xã hội của người dân vẫn còn khá lớn. Trong khi đó, hiện Hà Nội chỉ có một số ít dự án nhà ở xã hội đang triển khai như: Bamboo Garden (Huyện Quốc Oai), Phú Lãm (Quận Hà Đông), AZ Thăng Long (Huyện Hoài Đức).

Cung đang lệch cầu

Các căn hộ cao cấp, trung cấp đang chiếm ưu thế về nguồn cung trên thị trường hiện nay. Theo báo cáo của Công ty Nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam, tính đến hết tháng 9/2016, trong số hơn 17.000 căn hộ được chào bán thì có đến một nửa là thuộc phân khúc trung và cao cấp. Trong đó, thị trường Hà Nội đón nhận thêm khoảng 13.000 căn hộ mới trong quý cuối năm, bước vào giai đoạn giao dịch sôi động nhất trong năm. Những cái tên đáng chú ý như Vinhomes Metropolis, Vinhomes Trần Duy Hưng, Sun Grand City, Riveria Park. Các căn hộ trung cấp có giá trung bình 1.330 USD/m2.

VNREA cho biết, theo đánh giá của các chuyên gia bất động sản, thị trường nhà ở Hà Nội đang bắt đầu chứng kiến sự lệch pha giữa phân khúc cao cấp và bình dân.

Ghi nhận thực tế cho thấy, giao dịch và cả giá bán của phân khúc cao cấp đã chững lại trong 2 tháng gần đây. Trong khi đó, mặc dù nhu cầu nhà ở giá rẻ tại Hà Nội luôn ở mức rất cao tuy nhiên trong nhiều tháng gần đây hầu như vẫn chưa có doanh nghiệp nào có động thái khởi công xây dựng  các căn hộ giá rẻ, đa phần là nguồn cung căn hộ cao cấp được chào bán trước đó tiếp tục bung hàng. Theo các khảo sát nghiên cứu của Savills Việt Nam, chỉ tính riêng khu vực Hà Nội, dự kiến trong nửa cuối năm 2016, sẽ có tới khoảng 22.000 căn từ 41 dự án sẽ mở bán, tập trung ở quận Từ Liêm, Thanh Xuân và Cầu Giấy. Trong năm 2017, lượng căn hộ tung bán tại thị trường Hà Nội vẫn tiếp tục ở mức cao với khoảng hơn 20.000 căn, giữ mức tương đương như trong năm 2015, 2016.

Nhiều chủ đầu tư cũng đã có kế hoạch mở bán trong năm 2017. Trong khi đó, nếu xét trên phạm vi cả nước, tốc độ phát triển căn hộ dự báo sẽ vẫn tiếp tục ở mức rất cao khi có tới 70.000 căn hộ mới gia nhập thị trường trong vòng 2 đến 3 năm tới. Trong những tháng cuối năm 2016, thị trường nhà đất tại Hà Nội đón nhận hàng loạt nguồn cung mới ở phân khúc trung cao cấp với số lượng căn khá lớn. Một số dự án tiêu biểu như: Vinhomes Liễu Giai Metropolis (quận Ba Đình), Mỹ Đình Pear, Sun Grand City Thụy Khuê Residence, Thanh Xuân Tower (quận Thanh Xuân), Hanoi Aqua Central (quận Ba Đình), The Two Residence (Hoàng Mai)… Ngoài những dự án mới, hàng loạt dự án cũ vẫn tiếp tục tăng tốc bán hàng trên thị trường như Golden Field Mỹ Đình, Hdmon City (Mỹ Đình), Five Star Tower (Thanh Xuân), FLC Star Tower (Hà Đông), Taseco Complex Xuân Phương…

Một báo cáo gần đây của CBRE Việt Nam cho biết, nguồn cung căn hộ trong 2 quý vừa qua trên thị trường khá dồi dào nhưng sức mua của thị trường đang giảm khá mạnh tới gần 50%. Tính riêng tại thị trường Hà Nội, trong 3 tháng vừa qua, tỷ lệ hấp thụ căn hộ chỉ ở mức 35%. Trong khi đó, như đã phân tích ở trên, tổng lượng cung căn hộ sắp tung ra thị trường tiếp tục tăng lên rất cao, đây sẽ là một bài toán không dễ đối với cả chủ đầu tư và hệ thống phân phối các dự án. Người mua nhà hiện cũng đã cẩn trọng hơn rất nhiều trong việc lựa chọn dự án để xuống tiền, do đó, với nguồn cung liên tục tăng nhanh, việc tồn đọng với số lượng lớn căn hộ tại nhiều dự án là một kịch bản rất dễ xảy vào thời điểm năm 2017. Nguy cơ trầm lắng trở lại của thị trường bất động sản đặc biệt là phân khúc cao cấp đang hiển hiện, và khi đó, việc giải quyết lượng hàng tồn ra thị trường để kích thích thanh khoản sẽ là một thách thức lớn đối với toàn thị trường.

Bất động sản 2017 – Căn hộ giá rẻ lên ngôi

Theo ông Hà, mặc dù trước mắt chưa có dấu hiệu quá bất bình thường trên thị trường bất động sản nhưng có 3 yếu tố đang diễn ra hiện nay khiến chúng ta phải đặc biệt lưu ý.

1) Thị trường đang xuất hiện việc lệch pha trong nguồn cung khi nguồn cung căn hộ cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng nhiều hơn nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp. Nếu các dự án bất động sản hiện đã xuất hiện trên thị trường đồng loạt hoàn thành thì có khả năng cuối năm 2016 và đầu năm 2017, chúng ta sẽ dư thừa nguồn cung cao cấp nhưng thiếu nhà cho người thu nhập thấp.Trong khi đó nguồn cầu lớn nhất trên thị trường hiện nay lại chính là nhà ở thu nhập thấp.

2) Tốc độ tăng dư nợ tín dụng, hiện nay tín dụng vào bất động sản vẫn ở giới hạn an toàn khi nằm ở mức 8%. Tuy nhiên, phần lớn nguồn tín dụng lại tập trung vào các dự án cao cấp hoặc chỉ tập trung tài trợ vốn cho 1 số ít nhà đầu tư. Theo các chuyên gia về tài chính, thực trạng trên tiềm ẩn rất nhiều rủi ro nếu như không kiểm soát tốt tài chính, đặc biệt là khâu thẩm định dự án và năng lực các chủ đầu tư bất động sản.

3) Thị trường gần đây đã xuất hiện một lượng lớn các nhà đầu cơ trở lại, tác động của bộ phận này đã đẩy giá bán tăng cục bộ tại một số dự án với mức tăng khá cao. Tuy chưa phải phổ biến trên diện rộng nhưng nếu cứ tiếp tục tình trạng găm hang đẩy giá ở nhiều dự án sẽ gây nên những bất lợi cho thị trường trong thời gian tới. 

Cùng chung nhận định như vậy, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, thị trường bất động sản hiện này vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Cụ thể như: Cơ cấu hàng hóa trên thị trường đang có sự mất cân đối, thiếu vắng sản phẩm bất động sản giá trung bình và thấp, việc phát triển nhà ở xã hội có xu hướng chậm lại. Phân khúc nhà ở cho thuê chưa có điều kiện phát triển, thông tin trên thị trường chưa có sự đầy đủ, hệ thống toàn diện, năng lực phần lớn các chủ đầu tư còn yếu cả về tài chính và năng lực quản lý, phát triển dự án...

Tuy nhiên, theo đánh giá của Bà  Nguyễn Hoài An, Giám đốc Công ty TNHH CBRE Việt Nam, BĐS trong năm tới và năm tiếp theo sẽ có thể có những động lực mới để phát triển. Tại thị trường căn hộ bán, số lượng căn hộ chào bán mới tại Hà Nội có phần giảm xuống so với cùng kỳ năm ngoái cho thấy thị trường đã bắt đầu tự điều chỉnh. Các chủ đầu tư nhận thức được tính chu kỳ của thị trường. Nhưng như CBRE đã phân tích, khả năng hấp thụ của thị trường vẫn khá tốt. Rất ít cơ sở cho thấy trong thời gian tới, thị trường BĐS sẽ hụt hơi, ngoại trừ có những diễn biến bất thường. Thời điểm hiện tại, hoạt động đầu tư xây dựng vẫn đang triển khai tốt với tâm lý người mua đã được cải thiện đáng kể.

Năm 2016 cũng là một năm đánh dấu sự hoạt động sôi nổi của các căn hộ phân khúc giá rẻ. Nhiều dự án nổi lên với sản phẩm tốt, truyền thông bài bản với nhiều  hoạt động  thu hút lượng chú ý lớn, tạo một cú hích nhẹ cho thị trường. Nhưng thị trường 2016 cũng chứng kiến nhiều tin tức tiêu cực về các dự án giá rẻ như mất điện, mất nước, hỏng thang máy, mất an toàn cháy nổ, cơ sở vật chất xuống cấp, chất lượng dịch vụ kém gây khá nhiều bức xúc, khiến  người mua khá e dè với các dự án nhà giá rẻ và nhà ở xã hội, dù nhu cầu là rất lớn.
 
 Những lễ mở bán luôn thu hút rất đông người tham dự 
 
Cuối năm 2016, thị trường đón nhận một tin tức đầy bất ngờ khi Vingroup cho biết sẽ gia nhập thị trường bất động sản giá rẻ vào năm sau với việc ra mắt thương hiệu bất động sản đại chúng VinCity nhắm tới phân khúc căn hộ có chất lượng tốt, giá bình dân tại 7 tỉnh thành phố lớn. Có thể nói đây là một cơn địa chấn nhỏ cho thị trường BĐS, mọi sự chú ý, mọi nguồn tin đề đổ dồn về Vingroup vào thời điểm đó.

Động thái này của Vingroup khiến thay đổi hoàn toàn bức tranh bất động sản 2017. Việc ông lớn như Vingroup gia nhập phân khúc giá rẻ sẽ khiến tất cả những chủ đầu tư đang trong phân khúc phải thay đổi lại cách làm của mình đồng thời sẽ khiến phân khúc này nóng lên, lôi kéo nhiều nguồn đầu tư chất lượng.

Thị trường năm 2017 sẽ đi ngang, đi xuống hay khởi sắc, phân phúc căn hộ trung và cao cấp sẽ tiếp tục được tung ra mạnh hay nhường chỗ cho các sản phẩm căn hộ giá rẻ, tất cả đều là những dự đoán khó có lời giải chính xác. Nhưng môt chiều chắc chắn rằng thị trường đang hồi phục một cách khá bền vững với những bước đi cẩn trọng, bài bản của các chủ đầu tư. Cùng với những chính sách kịp thời và khả năng tự điều chỉnh của thị trường, bong bóng BĐS hầu như sẽ không xảy ra và những sản phẩm thực sự đáp ứng nhu cầu của người mua sẽ luôn thanh khoản tốt, dù ở bất kỳ phân khúc giá nào.
 
Tổng hợp 
KẾT NỐI MẠNG XÃ HỘI